8
(495)
(800)
505-58-85
Бесплатный звонок по России
Понедельник - Пятница с 09:00 до 19:00 по МСК

Мастер качества

master

Чечевицына Наталья
Электроугли г

все мастера качества

Мобильное приложение:

 iPhone Android

Наша франшиза на сайтах:


beboss.ru


franch.biz


topfranchise.ru


franchcat.ru

Наверх

 

Пошаговая инструкция для желающих купить жилье самостоятельно

 

     Задумав приобрести квартиру, дом или загородный участок, вы задаетесь вопросом, как правильнее, эффективнее и безопаснее провести сделку. Наступает проблема выбора: сделать это самостоятельно или обратиться к риэлтору? Сэкономить или заплатить за посреднические услуги, которые могут оказаться не так уж дешевы? После долгих раздумий вы все-таки предпочли решить вопрос самостоятельно. Чтобы уберечь Вас от ошибок и потерь, эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» разработали пошаговую инструкцию покупки объекта жилой недвижимости.

 

1. Поиск

     Определившись с выбором – новостройка или вторичное жилье, вы начинаете самостоятельный поиск желаемого объекта. Просмотрите специализированные газеты и интернет-сайты. Будьте готовы к тому, что большинство объявлений неактуальны и неправдивы, и чтобы отмести их, придется потратить время. Итак, вы отобрали для себя несколько квартир, но цены на аналогичные объекты разнятся и порой сильно. Как быть дальше?

 

2. Оценка стоимости квартиры

     Необходимо определить реальную рыночную стоимость желаемого объекта, иначе вы рискуете переплатить немалую сумму за жилье, характеристики которого уступают вашим запросам. Чтобы этого избежать, Вам придется применить нехитрую методику маркетингового анализа, а именно оценить местоположение района в городе, инфраструктуру, качество жилого дома, состояние квартиры и многое другое. Далее последует изучение цен на аналогичные объекты на рынке, и только после этого вы поймете, сколько стоит квартира вашей мечты.

 

3. Изучение и оформление необходимой документации

     В случае если квартира Вам подходит, нужно внимательно просмотреть имеющиеся документы и подготовить юридическое оформление сделки. Прежде, чем подписать договор купли-продажи, изучите наше законодательство в области жилищного, семейного, налогового и наследственного права. Российские законы предусматривают не менее 15 оснований для признания сделки недействительной, а именно:

 

     1. Договор купли-продажи не соответствует закону.

     2. Нарушены права несовершеннолетних.

     3. В сделке участвовало неуполномоченное лицо (лжедоверенность).

     4. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

     5. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

     6. Подделка правоустанавливающих документов или изготовление фальшивых.

     7. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения имуществом.

     8. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц.

     9. Сделка является мнимой или притворной. Например, вместо договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется договор дарения.

     10. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

     11. Продавец или покупатель ограничены судом в дееспособности.

     12. Продавец или покупатель признаны недееспособными.

     13. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического (токсического) опьянения, в болезненном состоянии.

     14. Договор заключен под влиянием обмана, заблуждения.

     15. Кабальная сделка, когда договор заключен при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях.

     16. Одна из сторон в сделке — несовершеннолетний, то есть ребенок до 18 лет, без соответствующего разрешения.

 

     Исключить или хотя бы минимизировать подобные риски поможет глубокая юридическая экспертиза объекта, которая заключается не только в изучении стандартного пакета документов: свидетельства на собственность, плана БТИ, технического паспорта жилья и т.д. Очень важно проанализировать предыдущие акты купли-продажи данного объекта: только профессионал может правильно определить обстоятельства прошлых сделок и их возможные последствия. Это касается вторичного жилья.

     Если вы приобретаете новостройку, имейте в виду, что независимо от того, работает девелопер по ФЗ № 214 или нет, у него должен быть в наличии определенный пакет документов, главными из которых являются:

 

     * документы на земельный участок - право собственности, либо договор аренды (убедитесь, что они не просрочены);

 

     * разрешение на строительство;

 

     * инвестиционный контракт. Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.

 

     * акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.

 

     Итак, документы изучены, часть из них оформлена, пора вносить предоплату. Прежде чем это сделать, проверьте следующее:

 

     1. В договоре или дополнительном соглашении к нему надо указать цену приобретаемой квартиры или комнаты.

     2. Если квартира или комната продается по доверенности, рекомендуется выяснить обстоятельства ее получения и взять ксерокопию.

     3. Получите подтверждение факта получения внесенной денежной суммы – распиской, чеком, приходно-кассовым ордером.

     4. Если из текста договора не следует, что внесенная денежная сумма (задаток, аванс, предоплата или другое) входит в стоимость квартиры, необходимо записать в договор: «Внесенная сумма входит в стоимость приобретаемой квартиры или комнаты».

     5. В договоре необходимо указать сроки снятия с регистрационного учета и передачи квартиры по акту.

     6. Внести дополнение: «Оплата квартиры или комнаты производится через депозитарий банка (указать название банка и адрес), удостоверение договора купли-продажи квартиры или комнаты производится нотариусом (указать фа-милию, имя и отчество, адрес) или в простой письменной форме».

     7. Внести дополнение: «Продавец обязуется предоставлять Покупателю копии документов, необходимых для заключения договора купли-продажи по мере их получения, но не позднее, чем за три дня до сделки».

     8. Внести дополнение: «День проведения сделки назначается по взаимному согласию сторон».

 

     Если жилье приобретается с помощью ипотеки, необходимо оформить следующие документы:

     1. Заключение об оценке недвижимости (оценка производится независимым оценщиком из списка, одобренного банком, предоставляется оригинал Заключения).

     2. Для лиц-нерезидентов — нотариально заверенные переводы паспортов таких участников сделки.

     3. Правоустанавливающие документы на покупаемую недвижимость (например, договор купли-продажи квартиры или свидетельство о собственности).

     4. Справка БТИ (Бюро технической инвентаризации) о стоимости квартиры, экспликация, поэтажный план.

     5. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги с указанием всех, кто становился на регистрационный учет, кто, куда и на каком основании снимался с регистрационного учета, есть ли выписанные в места лишения свободы без срока давности и по призыву в ряды Вооруженных Сил,

     6. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

     7. Ксерокопии паспортов собственников жилого помещения (все страницы).

     8. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на всех участников сделки.

     10. Копии свидетельств о браке/разводе продавца и заемщика.

     11. На всех недееспособных и/или ограниченно дееспособных лиц (например, несовершеннолетних детей) необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

     12. Иные необходимые документы, в зависимости от характера сделки с недвижимостью.

 

Нотариальное оформление ипотеки

     1. Кредитный договор (оригинал) и копия, заверенная банком.

     2. Для иностранных граждан — нотариально заверенные переводы паспортов таких участников сделки.

     3. Правоустанавливающие документы на квартиру.

     4. Выписка из домовой книги.

     5. Копия финансового лицевого счета.

     6. Справка БТИ о стоимости, экспликация и поэтажный план.

     7. Паспорта всех участников сделки и/или лиц, имеющих доверенность на совершение сделки купли-продажи/ипотеки.

     8. Личное присутствие на сделке лиц, являющимися собственниками имущества (супруг/супруга) либо нотариально оформленное согласие таковых лиц на совершение сделки купли-продажи.

     9. Свидетельства о браке/разводе на всех участников сделки, кто состоит или состоял в браке.

     10. Иные необходимые документы, в зависимости от характера сделки с недвижимостью.

     11. Выписка из ЕГРП.

 

Государственная регистрация ипотеки

     1. Заявление покупателя-залогодателя на регистрацию договора купли-продажи.

     2. Заявление кредитора-залогодержателя на выдачу свидетельства о регистрации права залога.

     3. Документ, подтверждающий оплату регистрации (квитанция).

     4. Документ, подтверждающий оплату госпошлины (квитанция).

     5. Договор купли-продажи (по числу сторон + 1 экз. для Росреестра).

     6. Оригинал кредитного договора (экземпляр заемщика).

     7. Выписка из домовой книги.

     8. Уставные документы юридического лица – кредитора..

     9. Если необходимо, доверенности от продавца, от банка, от залогодержателя зарегистрировать залог.

     10. Паспорта участников сделки (оригиналы).

     11. Для иностранных граждан — нотариально заверенные переводы паспортов таких участников сделки.

     12. Иные необходимые документы, в зависимости от характера сделки с недвижимостью.

 

4. Передача денежных средств за жилой объект

     Когда все юридические формальности пройдены и пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена квартиры будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение по сделке.

     Далее необходимо договориться о способе передачи денег. Их много: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.

     Ячейка арендуется на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно - 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли - продажи - квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

 

5. Оформление права собственности

     Дальше вместе с продавцом вы обращаетесь в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Продавец и покупатель подают на регистрацию заявление и все необходимые документы, взамен получают расписку о приеме документов. В расписке будет указан срок окончания регистрации.

     Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. В случае ипотечной сделки регистрация происходит за 5 дней. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенную дату покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

 

6. Страхование рисков

     Мы настоятельно рекомендуем Вам застраховать сделку на случай признания недействительной. Даже глубокая юридическая проверка всех документов не может полностью исключить подобные риски. Если с квартирой возникнут проблемы юридического характера: появление наследников, оспаривание вашего права собственности в суде и т.д., у вас есть гарантия, что даже в случае неблагоприятного исхода, вы получите страховое возмещение и не останетесь на улице. Стоимость таких услуг варьируется в пределах 0,2-0,4% от реальной цены объекта недвижимости в год: это зависит от страховой компании и особенностей конкретной сделки.

 

     Когда свидетельство о праве собственности у Вас на руках, можете вздохнуть спокойно. Но только представьте себе, что всех этих трудностей можно было бы избежать, просто обратившись за помощью к нашим специалистам. Всего один телефонный звонок избавит Вас от головной боли, лишних подозрений и ненужных трат. Сбор и проверка необходимых документов, оформление договора купли-продажи, подача документов в регистрирующий орган, помощь во взаиморасчетах, контроль за физическим и юридическим освобождением недвижимости – всё сделает Ваш Агент.

Купить квартиру с профессионалом - легко! (см. Услуги покупателям)

Хотите, чтобы Вам перезвонили наши агенты?

Закажите обратный звонок!

*Имя:
*E-mail:
Некорректный формат E-mail.
Телефон:
Некорректный формат телефона.
Время звонка: -

Cloudim - онлайн консультант для сайта бесплатно.