8
(495)
(800)
505-58-85
Бесплатный звонок по России
Понедельник - Пятница с 09:00 до 19:00 по МСК

Мастер качества

master

Рудакова Олеся
Щелково г

все мастера качества

Мобильное приложение:

 iPhone Android

Наша франшиза на сайтах:


topfranchise.ru


franchcat.ru

Наверх

Как стать дачником: пошаговая инструкция покупки дачи


      Покупка дачи – задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него – транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома – это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений...

      Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?

 

      Шаг 1. Ищем, подбираем

      Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти вопросы, можно приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.


      Посчитать километры. Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде.

      Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки – 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.


      Как на уроках геометрии. Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка – не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров – в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?

      При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).


      Ориентируемся на местности. Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.


      Коммуникации. Их наличие – один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод – «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация  и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.


      Состояние дома. Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.


      «Прописка». Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.

 

      Шаг 2. Изучаем документы

      Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.

 

      О садовой книжке

      Покупать дачу по садовой книжке  нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.

      Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которых не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.

      Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли... просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.

 

      Межевание

      На этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка.

      Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая – человек только приобретает участок – то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право – это три больших этапа скрупулезной работы.

      У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние – розовые – их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.

      Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:

      1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.

      2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.

      Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.

 

      Документы, необходимые для заключения сделки:
      – свидетельства на право собственности на землю и постройки;
      – кадастровые паспорта участка и дома (при наличии современного свидетельства о гос. регистрации права, кадастровые паспорта хранятся в органах регистрации в электронном виде и для проведения сделки не требуются);
      – согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
      – доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.

      Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

 

      Особенно важные документы рассмотрим подробнее:

      Свидетельство на право собственности на землю

      Изучая документ, нужно обращать внимание на:
      – назначение земель;
      – разрешенный вид использования.

      По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
      – сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
      – населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
      – промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
      – особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
      – лесного фонда;
      – водного фонда;
      – запаса.

      Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

      Разрешенные виды использования земель:
      – сельскохозяйственное производство;
      – личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
      – садоводство или огородничество;
      – дачное строительство;
      – крестьянско-фермерское хозяйство;
      – индивидуальное жилищное строительство.

      Для дачи разрешенный вид использования земли – это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.


      Кадастровый паспорт участка

      Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства – независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.

      Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.

      Одно из основных предназначений кадастрового паспорта – показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.


      Свидетельство на право собственности на строения

      Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.

      Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.


      Технический и кадастровый паспорта дома

      Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.

 

      Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

      Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.


      Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект

      Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.


      Шаг 4. Оформление права собственности

      Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии – регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.


      Шаг 5. Страхование рисков

      Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это – взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц – это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% – для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

Хотите, чтобы Вам перезвонили наши агенты?

Закажите обратный звонок!

*Имя:
*E-mail:
Некорректный формат E-mail.
Телефон:
Некорректный формат телефона.
Время звонка: -

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Cloudim - онлайн консультант для сайта бесплатно.