Падение цен на недвижимость и ставок по ипотеке

Несмотря на пандемийные коллизии, цены на недвижимость в России в течении двух последних лет стабильно росли. И росли хорошими темпами. В 2020 году подъем составил 16%, а в 2021 году - на 13%. И это на вторичное жилье. Новостойки подорожали до 35%. цены росли в среднем на 1-1,5%. В марте 2022 года все изменилось. Сначала скупали что только можно, затем наступил спад, потом снижение цен. Предложение при этом не только не упало. Например, на вторичном рынке оно выросло почти вдвое, по сравнению с началом года. А вот покупателей больше не стало. Их стало вдвое меньше. А значит значительно расширилось поле выбора объектов, где при прочих равных решающим фактором стала уступчивость продавцов.

22 июля 2022 года ЦБ РФ объявил об очередном, и дай Бог не последнем, снижении ключевой ставки до 8%. Понятно, что объявление о чудесном и необъяснимом уменьшение инфляции в три раза за полгода при реальной стагнации экономики и росте цен, не могло не отразиться на рынке недвижимости. Ведь чем дешевле кредитует ЦБ банки, тем дешевле они продают кредиты населению. Что касается цен на новостройки, то согласно данным ВТБ, цены в августе на них упали, по сравнению с июнем, на 2%. Финансовые аналитики этой организации считают, что в случае сохранения текущей ситуации в экономике, в августе дальнейшее движение стоимости квадратного метра будет сохраняться.

А с чего бы ситуации в экономики улучшиться? Ипотека еще только восстанавливает утраченную весной привлекательность, а возросшие весной цены на жилье не позволяют рынку восстанавливаться активнее, считают эксперты ВТБ. В связи с этим застройщики могут пойти на дальнейшее снижение стоимости "квадрата". Однако осенью в условиях сезонного оживления спроса снижение цен, по прогнозам банка, может остановиться По мнению РБК, уменьшения цен на жилье ждут около 70% россиян. Эта, пожалуй, самый большой показатель отложенного спроса с 2014 г, если вообще не самый большой в истории отечественного рынка недвижимости. Интриги добавляет и ожидание потенциальными покупателями дальнейшего падения цен. Как только это произойдет, они попробуют успеть купить недвижимость на нижней точке ее стоимости, что неизбежно вызовет начало роста цен. Кривая вновь поползет вверх. На отложенный спрос влияет также снижение ключевой ставки и связанная с эти большая доступность ипотечных кредитов.

Масла в огонь подливают комментарии чиновников. Так министр труда Ирек Файзуллин считает, что оснований для повышения цен на жилье нет. Ну разумеется, ведь стройматериалы, топливо и логистика не дорожают, цены вообще на все не растут и зарплаты, в связи с этими, тоже. Дошло до того, что вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительный комплекс, заявил в интервью РБК, что российских рабочих не планируется привлекать для строительства жилья в РФ. Вместо схлынувших в Центральную Азию мигрантов, он готов рассматривать даже северокорейцев. Хуснуллин объяснил это тем, что нашим работникам нужно платить нормальную зарплату, что приведет к удорожанию строительства. При этом вице-премьер российского правительства добавил, что наш плиточник, например, работает в 2,5 раза хуже корейского.

Почему в анализе ситуации мы подробно останавливаемся на новостройках, ведь в условиях спада покупатели обращают на них все меньше внимания? Дело в том, что ситуация с новостройками оказывает значительное влияние на соседние сегменты этого рынка. Тектонические сдвиги в сфере торговли новым жильем отзываются автошоками и на вторичке, и даже на загородной недвижимости. Ведь для того, чтобы купить что-нибудь нужное, надо продать что-нибудь ненужное.

Что касается вторички, то согласно анализу одного из крупнейших в стране АН "Мегаполис-Сервис", цены на нее упали примерно также, как и на новостройки. За последние два месяца зафиксировано снижение стоимости на б/у жилье почти на 2%. С одной стороны, это делает недвижимость более доступной, с другой - способствует стагнации рынка. Продавцы не хотят отдавать свои квадратные метры по низкой цене, а покупатели ждут дальнейшего снижения стоимости и более доступных кредитов.

По словам генерального директора АН "Мегаполис-Сервис" С. Власенко, эта ситуация на рынке скоро коренным образом изменится. Почему? Первое. Возможно, в ближайшее время ЦБ сообщит о достижении целей по ключевой ставке на текущий момент, и объявит о своих планах относительно ставки рефинансирования на третий квартал текущего и первый квартал следующего года. Это позволит банкам спрогнозировать ипотечную политику и внести ясность в поведение многих претендентов на кредит. Точку в вопросе льготного кредитования может поставить президент Путин, озвучивший 17 июня на ПЭМФ предложение о понижении стоимости льготной ипотеки с 9 до 7%. Все это значительно активизирует рынок, хотя к показателям прошлого года количество и стоимость кредитов конечно не вернется. Второе. Ситуация приближается к балансу интересов покупателей и продавцов. Даже чисто психологически люди начинают привыкать к ценам. Пропасть между предложением и спросом постепенно сокращается, что также благотворно влияет на активность в сфере недвижимости. Третье. Сезонное замирание рынка традиционно закончится с приходом осени, и в октябре он только за счет этого может отыграть 3-5%. Статистику немного подпортит снижение активности по загородной недвижимости, но это вполне ожидаемый сезонный фактор. Четвертое. Нового жилья практически не строится, девелоперы предлагают собственные программы со ставкой ниже ставки льготной ипотеки, и неликвиды новостроек хоть медленно, но тают. А чем меньше на рынке предложений, тем больше спрос на недвижимость вообще. Все эти факторы, считает Сергей Власенко, позволят к концу текущего года активизировать рынок недвижимости на 8-12%. А это, в свою очередь, заставит задуматься о возвращении в бизнес агентств, потерявших свои позиции с началом кризиса: возможно под новыми брендами в составе популярных франшиз. А также привлечет новых игроков, ушедших из других сфер предпринимательской деятельности. Во всяком случае в том же "Мегаполис-Сервисе" готовятся к нашествию клиентов, активно занимаясь рекрутингом. Ведь когда еще развиваться, как не в кризис?

Имя *
Телефон *
Ваш вопрос/комментарий
Я даю согласие на обработку НП «КР «Мегаполис-Сервис» содержащихся в анкете моих персональных данных, подтверждаю, что ознакомился с политикой конфиденциальности и согласен с ней.
Выберите город
Определить мой город
Россия
Казахстан