Заметки юриста. Квартира с долгами – риски при покупке и способы погашения долга

Продать можно всё, в том числе и квартиру с долгами – разница только в сроках продажи и стоимости объекта недвижимости.

Когда собственник не желает терять большие деньги и время, он обращается к специалистам в Агентство недвижимости, так как понимает, что без заслуживающего доверие гаранта сделку провести практически невозможно. И это верно, так как не физические лица, а только Агентство недвижимости, ответственность по сделкам которого застрахована на серьезную сумму, может выступить гарантом возврата денежной суммы, внесенной Покупателем квартиры для погашения долга Продавца квартиры, а также гарантом самой сделки.

 

Сложно, но можно

Сделка по продаже квартиры с долгами относится к категории сложных, так как требует от специалиста изучения не только правоустанавливающих документов на квартиру, но и личности Продавца, а также понимания, чем вызван долг: одно дело, если Продавец был временно без работы, другое – если он игрок, алкоголик, наркоман, состоящий на учете в психо-наркологическом диспансере. Кроме того, необходимо изучить вопрос о финансовом состоянии Продавца и понять, есть ли непогашенные кредиты, займы, иные долги, получить и  изучить информацию из «Бюро кредитных историй», запросить информацию из судов о наличии либо отсутствии исков о взыскании долга. Необходимо узнать и понять, не возбуждена ли против него процедура банкротства в настоящее время, не является ли продажа квартиры вынужденной и совершаемой им под влиянием существенного заблуждения либо весенне-осеннего обострения психического заболевания, не находится ли квартира под арестом, и прочее, и прочее. Все эти вопросы всегда требуют серьезного изучения и определяют зону риска при покупке квартиры, особенно при покупке самостоятельной.

 

Способы погашения долга могут быть разными и чаще всего зависят от суммы долга Продавца

Наиболее распространенные долги Продавцов – это долги в сфере ЖКХ (за коммунальные услуги, капитальный ремонт, газ, электроэнергию), которые могут составлять по практике от 50 000 до 500 000 рублей и более. Известно, что по закону оплачивать коммунальные услуги Покупатель должен после регистрации перехода на него права собственности, что указано в п. 5 ст. 153 ЖК РФ и в п. 2 ст. 223 ГК РФ, разумеется, кроме долга за капитальный ремонт дома – п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но Покупатель понимает, что это лишняя проблема, а зачем она ему? Квартира нравится, поэтому рассмотрим варианты снятия рисков при ее покупке.

1. Самый надежный, на мой взгляд, вариант – это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором в соответствии со ст. 429 ГК РФ указывается порядок заключения, форма, условия договора, сроки заключения основного договора и прочее. По предварительному договору сумма погашенного долга Продавца квартиры может быть определена как первоначальный платеж за квартиру, что выступает гарантией положительного рассмотрения дела в суде в случае отказа Продавца квартиры от продажи, разумеется, при условии, что сам договор составлен добросовестно и с учетом всех существенных условий.

2. При небольшом долге (конечно, понятие «небольшой долг» у всех разное – по моему, это 30-50 тысяч рублей) можно вспомнить ст.ст. 380-381 ГК РФ, в соответствии с которыми погашение долга Продавца можно будет рассматривать как задаток, доказывающий обязательство заключения договора в будущем либо получения компенсации в двойном размере в случае отказа Продавца от сделки.

3. Покупатель расплачивается с Продавцом после совершения сделки и регистрации договора купли-продажи с помощью не одной, а двух банковских ячеек – в одной ячейке находятся деньги за квартиру за минусом суммы долга, а во второй сумма долга, которую Продавец получает от Покупателя после того, как оплатит долг и предъявит Покупателю документ, подтверждающий полную оплату долга.

4. Погасить долг можно и на условиях, установленных п. 1 и п. 2 ст. 391 ГК РФ, когда перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению сторон и с согласия кредитора, в данном случае Управляющей компании.

 

 

Специалисты уберегут от мошенников

К сведению: получение задатка за подлежащую продаже квартиру еще недавно была любимой схемой мошенников. Схема была простой и заключалась в следующем: мошенники арендовали квартиру на длительный срок, подделывали документы на квартиру и паспорт собственника, снижали стоимость квартиры на 10-15 процентов и принимали от 10 и более авансов за квартиру на условиях задатка, а затем скрывались, оставляя все проблемы собственнику квартиры.

И.А. Крылов в своей басне «Щука и Кот» написал: «Беда, коль пироги начнет печь сапожник, а сапоги тачать пирожник». Мне это нравится, а Вам?

Олег Аболонин, юрист АН «Мегаполис-Сервис», г. Павловский Посад

 

 

 

 

Имя *
Телефон *
Город *
Ваш вопрос/комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Выберите город
Определить мой город
Россия