Паркинги при жилых комплексах: не хочется, но надо

Сегодня сложно представить жилой комплекс или просто дом, в котором девелопер не позаботился бы о нуждах автовладельцев. Хотя исключения встречаются. Застройщики строят паркинги неохотно, а граждане… вынужденно покупают.

Специализированный портал «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) проанализировал положение дел с продажей машино-мест застройщиками. В качестве спикера-аналитика выступил представитель Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Master Realty» г. Москва Павел Бабанин.

Продажа машино-мест для застройщика – это скорее, бизнес в нагрузку. Ведь по сравнению с квартирным парковочный «гешефт» приносит совсем не те деньги, там куда длиннее сроки реализации и куда более вялые клиенты. Но все же объективные обстоятельства – расползание зон платных парковок, внедрение концепции «двор без машин», закрытые на шлагбаумы дворы – заставляют граждан с кряхтением, но приобретать «домики» для автомобилей и поддерживать спрос на машино-места на более-менее стабильном уровне.

Парковки в столице представлены практически во всех строящихся жилых комплексах. По данным Натальи Шаталиной, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», в «старой» Москве подземными паркингами обладают 94% комплексов бизнес-класса, 86% комплексов комфорт-класса и 22% комплексов класса «эконом». Надземные паркинги предусмотрены в 33% комплекса эконом-класса, в 5% комплексов класса комфорт и 1% в бизнес классе. Только наземный (гостевой) паркинг встречается в 22% комплексов эконо-мкласса, в 6% в ЖК комфорткласса и 5% ЖК бизнес-класса.

В элитном сегменте, разъясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate, из 81 жилого комплекса, продававшегося в конце 2018 года, подземные паркинги предусмотрены в 73 проектах, это 90%. В двух комплексах парковка отсутствует, еще в шести проектах запроектированы «нестандартные»: многоуровневый механизированный надземный паркинг, наземный на частной территории и индивидуальные гаражи в таунхаусах.

От чего зависят цены

По оценке ГК «Пионер», в среднем стоимость машино-места составляет 9-11% от цены квартиры. Многоуровневые надземные паркинги преобладают в массовом сегменте строящегося жилья. По информации компании «Метриум», средняя стоимость такого машино-места – около 850 000 рублей. Эксперты дают диапазон цен от 240 000 руб. до 2,3 млн руб. В дорогих комплексах цена покупки - 4,5-6,5 млн руб.

Подземный паркинг – это атрибут дорогого жилья, но немало примеров, когда его строят в проектах массового сегмента. За МКАД стоимость машино-места начинается примерно от 400 000 рублей. В Москве она варьируется от 800 000 рублей до 2,5 млн (комфорт-класс), в бизнес-классе - от 1,2 до 4,5 млн руб., в элитных комплексах - от 2 млн руб. до 13 млн руб. Средние цифры от «Метриум»: 1,2 млн рублей в бизнес-классе, 3,5 млн рублей в классе «премиум», 6 млн – в элитном.

Наземная открытая парковка делается везде, места, как правило, не продаются и даже в большинстве случаев не закрепляются за жильцами, парковаться на них могут все желающие. В малоэтажных загородных комплексах открытые машино-места обычно уже входят в стоимость квартиры или таунхауса.

Стоимость парковочного места зависит не только от типа паркинга, уровня и расположения самого жилого комплекса, но и от площади машино-места, его расположения внутри паркинга, этажа, удобства заезда и близости к лифту. Как замечают в компании Wainbridge, даже в одном комплексе цены могут различаться в 2-2,5 раза. Самые дорогие места - на первом этаже надземной парковки и на минус первом этаже подземной, а также рядом с лифтом. Парковочное место в центре города будет стоить гораздо дороже, чем аналогичное на окраине, объясняют в Delta estate.

Кроме того, места в подземных паркингах бывают «зависимые» - когда две машины ставятся друг за другом и вы не можете выехать, если сосед не отгонит свою машину. Они дешевле, чем «независимые», цены могут различаться в два раза. Еще один тип машино-места – «семейное», для двух авто, его площадь 20-25 кв. метров против стандартных 11-14.

Эксперты отмечают, что на протяжении примерно последних лет трех цены на машино-места держатся примерно на одном уровне. Коммерческий директор ГК «Колди» Елена Орешкина, анализируя данные по заключенным договорам ДДУ в 2018 году, отмечает небольшое снижение – около 3% в эконом- и комфорт-классе. В бизнес-классе произошло более серьезное снижение – на 12,5%, а в классе премиум цены, наоборот, выросли на 11%.

Отсутствие роста цен за последние три года, - конечно, приятное обстоятельство для покупателей, которые частенько рассматривали машино-места как роскошь – дорогой «предмет» вовсе не первой необходимости. Но возможность сэкономить есть, если они купят место в подземном паркинге на начальном этапе строительства. «Ценообразование машино-мест происходит по аналогии с квартирами. На начальной стадии строительства их стоимость минимальна, а выбор максимально широк», - поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». А вот в элитных проектах после старта продаж цена может и не меняться, большинство девелоперов сразу выводят парковки на продажу по максимальной стоимости.

Вынужденный бизнес, умеренный спрос

Для девелопера торговля машино-местами – «побочный» вид заработка, нагрузка (даже обуза), с которой приходится сосуществовать. «Строительство парковок по-прежнему редко приносит девелоперу прямую прибыль, поскольку себестоимость одного машино-места в Москве может доходить до 800 000 руб., особенно если речь идет о благоустроенном подземном паркинге. Исходя из этого, рыночная стоимость машино-места в ЖК бизнес-класса составляет от 1,5 млн руб. и выше, но продать его за такую сумму удается не всегда», - поясняет Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина». Вот и приходится идти на ухищрения («прикреплять» машино-место к квартире, придумывать скидки, предлагать машино-места в подарок). Продаются паркинги медленно: «продажи 10-15 машино-мест в месяц при общем количестве 700 машино-мест потребует более 5 лет», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

А потребительское поведение клиентов практически напрямую зависит от их кошельков - чем они толще, тем легче идет продажа парковок.

В компании «Метриум» приводят статистику, фиксирующую положительную динамику продаж: число реализованных машино-мест за три квартала 2018 года увеличилось на 48% относительно 2017 года по всем сегментам. В бизнес-классе продажи паркингов выросли в два раза, в элитном классе – на 30%. В эконом- и комфорт-классе динамика скромнее – плюс 23%.

Статистика агентства недвижимости «Бон Тон», которую предоставила его генеральный директор Наталия Кузнецова, напротив, свидетельствует о некотором снижении доли сделок в дорогом секторе: на 10% в премиум-классе по сравнению с уровнем 2016-2017 гг., в элитном - на 6% меньше, чем в 2017 г., и на 10% меньше, чем в 2016 г. Показатели комфорт- и бизнес-классов по версии «Бон Тон» не изменились.

Но в целом, в недешевых ЖК паркинги разбираются хорошо. Причем на одну квартиру в элитной новостройке в среднем приходится два-три машино-места, замечает Елена Орешкина (ГК «Колди»). Особенно бодро процесс идет в центре Москвы, где ощущается острый дефицит парковочных мест.

«Например, в Тверском районе есть ЖК «Реномэ», с одной стороны которого Новослободская улица, а с другой – Сущевская, - рассказывает Павел Бабанин, генеральный директор АН «Master Realty» г. Москва (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»). - Ни там, ни там стояночных мест практически нет, поэтому припарковаться не то что рядом с комплексом, а даже в радиусе километра свободно невозможно. Соответственно, при высокой стоимости машино-места спрос на них тоже будет большим, и понятно, что все они будут раскуплены в достаточно короткие сроки». Аналогичная ситуация - в жилых комплексах «Резиденция Тверская» на 2-й Брестской улице, ЖК «Малая Ордынка, 19» - машино-места раскупаются.

Но в принципе для покупателей дорогого жилья недостаток парковок - не главный, а лишь сопутствующий стимулирующий фактор. Для них более важен комфорт, статус, в конце концов, им просто неприлично не иметь «гаража» для семейного автопарка.

Самые проблемные клиенты – в массовом сегменте. Большинство их них задумываются о покупке паркинга только после того, как решат дела с квартирой – отремонтируют, обставят, войдут в ипотечный ритм.

Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group, выделяет в комфорт-классе три категории покупателей: «прагматики» – которые понимают, что машино-место нужно и предпочитают приобрести его на старте продаж по максимально выгодной цене с хорошим выбором; «вынужденные» — кому надоело кружить в поисках свободного места на гостевом паркинге, и «принципиальные» — те, кто готов мириться с неудобствами, но экономить.

Эксперты признают: ситуация, когда дом практически полностью заселен, а значительная часть машино-мест остается вакантной – типичная для большинства застройщиков массового жилья. «В тех проектах, где минимальная цена предложения на квартиры менее 2 млн рублей, востребованным будет разве что бесплатный паркинг под открытым небом», - иронизирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». И даже хорошие скидки привлекают немногих. Скорее наоборот: подтолкнуть к покупке квартиры парковочное место, предлагаемое в качестве подарка, всё ещё может, комментирует эксперт.

Подгоняющие факторы

Влияет ли на продажи паркингов фактор «платных парковок» в демократичных форматах? На уровне ощущений – какое-то движение есть. По мнению Игоря Сибренкова (ГК «Основа»), в отдельно стоящем доме, в окружении сложившейся застройки в зонах платной парковки реализация машино-мест будет проходить намного более динамично, чем в проектах комплексного освоения территорий. Вот там жители не стремятся приобретать машино-места или совсем отказываются от покупки, если есть возможность парковать автомобиль рядом с домом. Впрочем, у жильцов есть вполне законная лазейка: парковочное разрешение резидента за 3000 рублей в год дает возможность бесплатно парковаться рядом с домом с 20.00 до 08.00.

«Я сам живу и работаю в Тверском районе и приобрел такое разрешение. Теперь я могу в пределах данной локации при наличии любой стоянки свободно на ней парковаться, остается лишь найти свободное место, пусть даже и около соседнего жилого дома. Так что, как видим, на спрос и ликвидность машино-мест городские платные парковки не оказывают никакого влияния», - заключает Павел Бабанин (АН «Master Realty»).

С точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, куда большим стимулом становится распространение концепции «двор без машин», когда жители физически не могут припарковаться у самого дома, не приобретая собственное машино-место.

Изменить отношение к платным машино-местам людей принуждает не столько расширение зоны платной парковки, сколько запрет на остановку и стоянку автотранспорта в радиусе пешей доступности от дома. Жильцам просто ничего не остаётся делать, кроме как «эвакуироваться» с улиц в паркинг под землю. Если вокруг жилого комплекса все дворы «закрылись» на шлагбаумы, а на окрестных улицах запретили стоянку, подземный паркинг на 200 мест может быть заполнен за месяц, полагают в «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Продадим соседям

Что делать с оставшимися пустующими местами? Продать соседям. «В ход идут и скидки, и наружная реклама и даже адресное распространение листовок по почтовым ящикам близлежащих домов», - замечает Ольга Магилина, директор департамента маркетинга компании «KASKAD Недвижимость».

Продавать машино-места жителям других домов никто не запрещает, более того, застройщик не имеет права отказать «чужаку» по закону о защите прав потребителей. Некоторые девелоперы уже заранее рассчитывают на спрос со стороны соседей. Покупают машино-места по соседству и жители ЖК, где паркингов не построили.

Другой вариант получить пользу от нераспроданных машино-мест – сдать их в аренду. Занимается этим уже не девелопер, а управляющая компания. Наиболее отзывчивая аудитория – это жители домов бизнес-класса, для многих из них «съем» машино-места предпочтительнее дорогой покупки.

Резюме

И расхождения в статистике, и разнобой мнений свидетельствуют о том, что «рынок машино-мест» еще окончательно не сложился. Хотя тренд вырисовывается: в паркинги людей медленно, но неуклонно загоняют объективные обстоятельства, и прежде всего - регулирование жизни мегаполиса. Платные парковки, дворы без машин и шлагбаумы тоже появились не просто так, а из-за того, что безмерно выросло число автомобилей. Выход из этого замкнутого круга только один – расставить всё по своим местам. Машину – определить в паркинг, двор – отдать жильцам, а улицы – пешеходам…

Источник: «Индикаторы рынка недвижимости»

Фото: whitegardens.ru, garagnik.ru