Как продать квартиру с долгами

Друзья, в прошлый раз в нашей рубрике «Спросим у юриста» мы рассказывали о квартирах с долгами и опасностях таких сделок. Сегодня продолжаем комментировать эту тему.

Судебный юрист АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад Олег Аболонин рассказывает, как снять риски при покупке такой недвижимости, если квартира понравилась клиенту.

«Самый надежный, на мой взгляд, вариант – заключение предварительного договора купли-продажи, в котором в соответствии со ст. 429 ГК РФ указывается порядок заключения, форма, условия договора, сроки заключения основного договора и прочее. По предварительному договору сумма погашенного долга продавца квартиры может быть определена как первоначальный платеж за квартиру, что выступает гарантией положительного рассмотрения дела в суде в случае отказа продавца квартиры от продажи, разумеется, при условии, что сам договор составлен добросовестно и с учетом всех существенных условий», – отметил Олег Аболонин.

Если долг небольшой – около 30-50 тысяч, то в соответствии со  статьями 380-381 ГК РФ, погашение долга продавца можно будет рассматривать как задаток. Он доказывает обязательство заключения договора в будущем либо получение компенсации в двойном размере в случае отказа продавца от сделки.

Немаловажно знать, что покупатель расплачивается с продавцом после совершения сделки и регистрации договора купли-продажи с помощью не одной, а двух банковских ячеек. В одной из них находятся деньги за квартиру, за минусом суммы долга, а во второй – сумма долга, которую продавец получает от покупателя после того, как оплатит долг и предъявит покупателю документ, подтверждающий полную оплату долга.

Кроме того, погасить долг можно и на условиях, установленных п. 1 и п. 2 ст. 391 ГК РФ, когда перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению сторон и с согласия кредитора, в данном случае управляющей компании.

Безусловно, решать, какой из способов выбрать, предстоит клиенту. Риэлтор лишь расскажет, как можно поступить в подобных случаях.