Нотариус – не панацея при покупке квартиры . Новость от 05.02.2021

Сегодня в нашей рубрике «Спросим у юриста» мы обсуждаем актуальный вопрос: гарантирует ли нотариальное удостоверение сделки её полную безопасность?

Об этом рассказывает судебный юрист АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад Олег Аболонин.

На фото: Олег Аболонин

Уверенность в том, что нотариальное удостоверение сделки гарантирует ее полную безопасность – ошибочное заблуждение, которое берет свое начало еще со времен СССР.

«До 1998 года все сделки с недвижимостью в обязательном порядке заключались с участием нотариуса, – рассказывает юрист.  – Однако с 31 июля 2019 года, по закону участие нотариуса требуется только для отдельных категорий сделок с недвижимым имуществом, а именно:

1. Если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

2. При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

3. При заключении договора ренты, соглашении о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ)».

Что касается остальных случаев, то участие нотариуса при совершении сделок с недвижимостью не обязательно.

Тем не менее, любую сделку с недвижимостью можно удостоверить нотариально. Но любое участие нотариуса при совершении сделки с недвижимостью не стоит переоценивать.

Нотариус удостоверяет лишь факт подписания вами договора купли-продажи и проводит запрос самых необходимых документов в соответствующих организациях, а также проверяет сами документы на подлинность, а саму сделку на правомерность, как и участвующих в ней лиц на предмет дееспособности и добровольности принятых ими решений.

Нотариус может выступить в суде и свидетельствовать, что стороны сделки заключили именно ту сделку, которую хотели заключить, что участники сделки понимали то, что они подписали, и не были введены в заблуждение при подписании договора, а также то, что при поверхностном изучении документов на подлинность они сомнения не вызывали.

Однако, некоторые сделки, удостоверенные нотариусами, впоследствии по суду были признаны недействительными. В лучшем случае, нотариусы любезно направляли свои письменные объяснения по факту удостоверенных ими сделок. Ответственности за юридическую чистоту удостоверенных ими сделок они не несли.

Олег Аболонин советует обратить пристальное внимание на следующие моменты:

1. Изучение квартиры на предмет скрытых дефектов, изучение потенциального окружения (соседей по новой квартире): есть ли наркоманы, алкоголики, бывшие «сидельцы» и т.д.

2. Изучение правоустанавливающих документов всей «цепочки» – в случае, когда покупаются и продаются одновременно несколько квартир разными покупателями от нескольких продавцов, и выявление возможных сюрпризов от всех участников «цепочки».

3. Выявление всех возможных рисков предлагаемой к продаже квартиры. Например, использовался либо нет материнский капитал при покупке квартиры ранее или все ли наследники были своевременно наделены долями в наследстве и т.д.

4. Расчеты сторон сделки.

5. Государственная регистрация сделки, как и фактический прием и передача недвижимости, в круг обязанностей нотариуса не входит. Этим, как правило, занимаются риэлторы, брокеры, эксперты по недвижимости совместно с юристами и именно они страхуют свою ответственность по сделке, а не нотариусы.

К сведению: в АН «Мегаполис-Сервис» страховая сумма составляет 30 000 000 рублей. Это значит, что сделки с «Мегаполис-Сервис» безопасны и проходят на высоком уровне. Мы заботимся о своих клиентах и они всегда защищены.