Квартиры с использованием средств материнского капитала: важные нюансы сделок

Мы продолжаем анализировать актуальные темы в нашей рубрике «Спросим у юриста». Сегодня речь пойдёт о квартирах, купленных в ипотеку, где также были использованы средства материнского капитала. Насколько опасны такие сделки? На что в первую очередь следует обратить внимание? На наши вопросы отвечает судебный юрист «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад Олег Аболонин.

– Олег Семёнович, нынешняя реальность такова, что в большинстве случаев клиенты используют материнский капитал для покупки недвижимости, а около 57% владельцев сертификатов погашают с его помощью ипотечные кредиты.  Может ли это быть опасным для последующих приобретателей жилья, купленного таким образом?

– Любая квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, представляет собой мину замедленного действия для покупателя квартиры, так как неисполнение требования Закона об обязательном наделении средствами маткапитала (МК) всех членов семьи может повлечь признание сделки по купле-продаже оспоримой или ничтожной, и тогда можно остаться не только без квартиры, но и без денег.

Вспомним: п. 4 ст. 10 ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 года обязывает получателя сертификата наделить долей от полученной суммы для приобретения доли в недвижимости всех членов семьи (отец, мать, первый, второй, третий и последующие дети, родившиеся до получения МК). Однако банки не желают иметь в залоге недвижимость, совладельцами которой являются дети, поэтому владелец сертификата, получая ипотечный кредит, оформляет заявление, в котором он дает обязательство наделить детей долей после выплаты ипотечного кредита. Но, как говорится в известной пословице: «Обещать – не значит жениться!»

– Сколько по времени может продаваться такая квартира?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, – процесс сложный, так как необходимо получить согласие банка, погасить остаток долга, снять залог, наделить всех долями, получить одобрение органов опеки, а это все время и потерянные (от стоимости квартиры) деньги. Время может составить от 2 до 4 месяцев, а потеря в деньгах до 10 и более процентов.

На фото: Олег Аболонин

Простейший способ избежать потери времени и денег для продавца – это скрыть использование им МК. Так часто и делают продавцы квартир. Если ипотека погашена и квартира продается не первый раз, то риски сохраняются и подлежат обязательной проверке такие вопросы:

1. В каком году приобреталась квартира?

2. Использовался или нет МК при покупке квартиры, погашении ипотеки или процентов по ипотеке первым или вторым собственником?

3. Все ли требования закона были выполнены?

4. Сколько детей в семье?

5. Все ли дети были наделены долями?

6. Есть ли дети, проживающие отдельно?

7. Находились ли супруги в браке действительно или проживали отдельно? Имеем детей матери или отца от первого, второго брака?

8. Принимали или нет участие в сделке органы опеки?

9. Отражен ли факт получения МК в договоре?

10. Может ли второй супруг претендовать на долю?

Вопросов может быть очень много, и все они требуют изучения и проверки, поскольку на кону ваши – большие! – деньги.

Важно все детали такой покупки обсудить с юристом, экспертом или брокером по недвижимости. Они помогут вам грамотно подготовиться к такой сделке и не допустить ошибок, которые дорого обходятся незадачливому покупателю.