«Подводные камни» ипотечного договора

Всё чаще наши клиенты берут в банках ипотечные кредиты. В письмах, которые мы получаем от потенциальных клиентов, порой содержатся вопросы на такую тему: какие могут быть «подводные камни» в кредитном договоре? Комментирует наш судебный юрист Олег Аболонин, г. Павловский Посад.

«Олег Семенович, добрый день. Меня зовут Игорь. Думаем с супругой взять ипотечный кредит, вроде бы нет ничего сложного, но попросили в банке дать нам для изучения кредитный договор, нам и не отказали, но и не дали. Какие там могут быть неприятные сюрпризы?»

Ответ специалиста:

Добрый день, Игорь!

Право на получение своевременной (до заключения кредитного договора), необходимой и достоверной информации закреплено законом. К такой информации относятся:

• размер кредита;
• график его погашения;
• полная стоимость кредита в процентах годовых.

Для того чтобы граждане могли оценить реальные затраты при кредитовании, в законодательстве введено понятие полной стоимости кредита. В расчет полной стоимости кредита, исчисляемого в процентах годовых, включаются:

• платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:
  • погашение основной суммы долга по кредиту;
  • уплата процентов по кредиту;
  • сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту;
  • комиссии за выдачу кредита;
  • комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика;
  • комиссии за расчетное и операционное обслуживание, за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт.
  •  

Теперь обратим внимание на основной закон для любого потребителя услуг – это «Закон о защите прав потребителей». В соответствии со ст. 16 данного закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), продавец (исполнитель) возмещает в полном объеме.

К условиям, нарушающим права потребителей, относятся условия, предусматривающие:

- обязанность заемщика по уплате комиссии за обслуживание ссудного счета – как периодическими платежами, так и единовременным платежом;

- уплату неустойки, размер которой не предусмотрен ни в кредитном договоре, ни в отдельном соглашении и определяется тарифами банка;

- при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате штрафных санкций, связанные с нарушением обязательства, погашаются ранее требований, названных в ст. 319 ГК РФ;

- обязанность заемщика по заключению договора страхования;

- уступку прав требования по кредитному договору любым третьим лицам, в том числе не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Игорь, Ваш вопрос достаточно объемный для формата “вопрос-ответ”, поэтому предлагаю, не затрагивая остальные, рассмотреть один вопрос, например, по выплате неустойки банку.

Нормы статей 330–331 ГК РФ определяют, что неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На фото: Олег Аболонин

Если в кредитном договоре не указан размер неустойки, форма соглашения о неустойке не может считаться соблюденной. Следовательно, в таком случае отсутствует обязанность заемщика ее уплачивать.

Кроме того, незаконным является и установление процентов на проценты.

Так, в соответствии с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011г. N 146, условие кредитного договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты), ущемляет установленные законом права потребителя.

Теперь Вы в курсе, что в кредитном договоре «подводные камни» – и весьма большие – могут иметь место, а посему предлагаю воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на работе с недвижимостью.