Аренда и инвестиции в недвижимость за рубежом. Дальние соседи.

В прошлом нашем обзоре мы рассмотрели ситуацию на рынке недвижимости стран бывшего СССР в новых геополитических и экономических условиях, с точки зрения длительного пребывания там российских граждан. Проанализировав ряд факторов, мы пришли к выводам о нестабильности рынков, вызванной, с одной стороны, ажиотажным спросом на жилье в связи с массовой релокацией россиян, и, с другой стороны – неоднозначной внутриполитической ситуацией в этих государствах. Сейчас, как и обещали, мы поговорим о странах, в которых спрос на жилую недвижимость не зависит от ситуации вокруг России и где рады не только нашим туристам, но и нашим инвесторам.

На первом месте из числа государств, выбранных нашими согражданами для длительного проживания, оказалась Турция. Каждый четвертый эмигрант выбрал именно ее. Для сравнения: Грузию выбрали 16% уехавших, Армению – 13%. Теплый климат, море, радушие местного населения, относительная предсказуемость внутренней и внешней политики, лояльность чиновников и предпринимателей, обслуживание на русском языке – все это нам знакомо по туристическим поездкам в курортные районы Турции.

В турецких банках можно открыть счет, предварительно получив ИНН. Это можно сделать удаленно, за 15 минут. Во многих банках работают с платежной системой МИР, но в сфере торговли и услуг она не популярна. При въезде в страну виза не нужна. Туристы могут находиться в стране без визы не больше 90 дней в течение полугода, причем беспрерывно — только 60 дней. По истечении этого срока нужно будет ее покинуть. Или заранее побеспокоиться о получении икамета - вида на жительства (ВНЖ). Его предоставляют любому, кто приобрел коммерческую или жилую недвижимость на любую сумму, либо арендовал ее на срок не менее года. Но если человек претендует на получение гражданства после пяти лет проживания по ВНЖ, то с 5 мая недвижимость должна стоить не менее $ 75 тыс. в мегаполисе, или $50 тыс. в провинции. ВНЖ также полагается жене и несовершеннолетним детям инвестора. Икамет дает иностранцу все права, что и гражданину Турции, кроме права участвовать в выборах. Выдается ВНЖ на срок от трех месяцев до двух лет, и решает это миграционная служба. На него также могут рассчитывать студенты и лица, прибывшие в Турцию на лечение. Одно из условий действия икамета – проживание в стране не менее 180 дней в году, иначе его можно лишиться или не получить продления. И он не дает автоматического права на работу в стране. Многие риэлторы оформляют ВНЖ в качестве подарка от фирмы, при покупке дорого объекта недвижимости.

Спрос на покупку и аренду недвижимости в стране за последние два месяца значительно вырос и россияне стали главными покупателями турецкой недвижимости. Это внесло определенные коррективы в условия для получения гражданства за инвестиции. С 13 июня, чтобы стать "турецкоподданным", нужно приобрести квадратных метров не на $250 тыс., как ранее, а на $400 тыс. (стоимость виллы на берегу моря или даже небольшого отеля на второй береговой линии). В агентствах недвижимости вам охотно помогут со всем этим за $300-700. Можно также положить на счет в турецком банке не менее $ 500 тыс., или купить на эту сумму турецкие гособлигации. Приобрести недвижимость в Турции несложно, можно уложиться в один день, если заранее подобрать объект. Там практикуют встречную комиссию, и риэлтор возьмет с вас и с продавца по 2-3%. Многие турецкие банки открывают рублевые счета, что значительно облегчает процесс покупки.

Приводить примеры стоимости на жилье – занятие неблагодарное. Рассмотрев сотни объявлений на десятках профильных сайтах, мы сделали вывод, что турецкие девелоперы подстраиваются под любые запросы покупателей. Квартиру 50 кв. м. в Алании или Авсалларе в 400-600 метрах от береговой линии сейчас можно купить за 3-4 млн рублей, а можно и за 6 млн, все зависит от комфортабельности жилья и придомовой инфраструктуры (бассейны с пресной и соленой водой, подземные паркинги, зона отдыха, вид из окон и т.п.). Трехкомнатные квартиры в Стамбуле стоят в среднем 6,5 – 6,5 млн рублей. В Антальи "однушка" за 12 млн – обычное дело. А в Мерсине можно купить четырехкомнаткую квартиру с панорамными окнами в доме на берегу моря за какие-то 5,5 млн. Аренда жилья в Стамбуле или Анкаре вращается вокруг 80 тыс. рублей. Цены мы приводим в рублях, однако турецкие риэлторы почему-то используют в расчетах евро, и не всегда курс при конвертации у "них" и у "нас" совпадает. Тем не менее, сейчас, когда евро и доллар значительно подешевели относительно рубля, выгоднее покупать недвижимость за границей, чем, это например, было в марте, когда тот же евро стоил вдвое дороже.

Жилье в турецкой глубинке стоит в разы дешевле, поэтому найти предложения по нему на русскоязычных ресурсах практически невозможно. Турция – идеальный вариант для людей, скажем так, со средними возможностями. Вполне возможно продать квартиру в большом городе, машину и купить жилье на берегу Средиземного моря.

Те же, у кого возможностей побольше, могут позволить себе переезд в Объединенные Арабские Эмираты. Это очень популярное направление для релокации среди предпринимателей, творческой "элиты" и высококвалифицированных специалистов, которые нужны в любой стране мира. В ОАЭ наших людей привлекает жаркий климат (благо там везде установлены кондиционеры), теплые прибрежные воды Персидского залива с прекрасными пляжами, и инфраструктура, намного более развитая, чем во многих странах ЕС. Отдельная тема – благоприятный налоговый режим. В эмиратах нет налогов на прибыль, на прирост капитала и НДФЛ, а НДС составляет всего 5%. ОАЭ – одна из богатейших стран в мире, с развитой медициной и системой личной безопасности. Более 90% населения в стране – экспаты, а язык общения – английский. Россияне в Дубае, например, могут находиться без визы 90 дней. Чтобы получить трехлетнюю "резидентскую визу" (аналог ВНЖ), нужно в ОАЭ работать, учиться, иметь свой бизнес или приобрести недвижимость. Если иностранец покидает страну, не прожив ней полгода, то его резидентская виза аннулируется. Если вы талант мирового уровня или гениальный изобретатель, или известный ученый, то вы можете попробовать претендовать на "золотую визу" со сроком действия 10 лет. Получить гражданство в ОАЭ практически невозможно. Жилые комплексы, даже не очень новые, всегда очень комфортабельные и расположены недалеко от моря. Цены на недвижимость в Эмиратах очень высокие. Порядок цифр такой: апартаменты 35 кв.м в том же Дубае можно купить от 7-8 млн рублей, 75 кв. м – от 15 млн, а 150-170 кв.м. в среднем обойдутся в 27 млн.

Снять жилье в эмиратах – очень дорогое удовольствие. Аренда комнатушки обойдется в 80 тыс. рублей в месяц, однокомнатных аппартаменов 35-45 кв.м. встанет в 150 тыс. рублей, двухкомнатных – примерно в 230 тыс., и т.д. Жилье сдают только через компании, чаще всего на год. Цену на сайтах также принято указывать за год аренды. Риэлторы берут за услуги комиссионные в размере месячной платы, депозит составляет в среднем 33 тыс. рублей. Такую же сумму в качестве депозита нужно будет оставить в электрической компании. За подключение к газу возьмут около 8,5 тыс., за подключение к интернету тоже в районе 33-х тыс. рублей. Так что недвижимость в Эмиратах все-таки лучше покупать, дешевле выйдет.

Большой популярностью у россиян пользуется Королевство Таиланд. Миллионы россиян побывали там в качестве туристов и, выбирая место нового жительства, вновь обратили взоры на это райский уголок. Для получения ВНЖ нужно по студенческой, рабочей или бизнес-визе прожить в стране 3 года и два из них платить налоги с дохода не менее (а лучше более) 170 тыс. рублей в год. При оформлении ВНЖ с вас потребуют неглубокое знание тайского языка и оплату различных сборов в сумме 14 тыс. рублей. После пяти лет проживания можно рассчитывать на гражданство, при получении которого придется отказаться от российского паспорта. Любые попытки схитрить могут обернуться гигантскими штрафами от миграционных властей. Визу на срок от 5 до 20 лет можно получить, приобретая недвижимость на сумму более 950 тыс. рублей. Работу риэлтора на рынке новостроек оплачивает застройщик, и часто оформление ВНЖ дается в подарок от фирмы. На вторичном рынке услуги специалиста обойдутся вам в 40-80 тыс. рублей. Большинство россиян покупают недвижимость на курортах: Паттайе, на Пхукете или на острове Самуи. По тайским законам иностранец имеет право приобрести в частную собственность 49% квартиры в кондоминиуме. Остальное оформляется в аренду на 30 лет с двухкратным продлением. Дом или таунхаус можно оформить в собственность полностью, но землю под ними – в аренду на те же 90 лет. Еще в 2005-2010 гг недвижимость в Таиланде стоила относительно недорого. Однако сейчас ситуация совсем другая.

Однокомнатные новостройки в Пхукете обойдутся в 8-10 млн рублей, "двушки" в 15-19 млн, трехкомнатные квартиры площадью 170-190 кв.м. стоят от 18 млн рублей и выше. Цены на вторичном рынке в 1,5-2 раза ниже. Так, виллы площадью 135-170 кв. м. в Пхукете на берегу моря можно приобрести в среднем за 14 млн рублей. Доходность от сдачи жилья в аренду составляет примерно 6% в год. Покупая недвижимость за рубежом нужно помнить, что само обладание ею не является фактором благополучной жизни. Нужно еще иметь средства на житие-бытие. Хорошо, если у вас есть пассивный доход, от сдачи недвижимости в России, например, или банковский депозит с хорошим процентом. В том же Таиланде многие наши соотечественники покупают сразу два объекта недвижимости, чтобы в одном жить, а другой сдавать туристам. Неплохо, если вы – ценный специалист, имеющий возможность работать удаленно. Нужно также соизмерять свои доходы с уровнем цен на те же продукты питания, чтобы понимать, сколько вы должны получать в месяц, чтобы хватило денег содержать семью в Эмиратах, и сколько вы будете тратить на бензин в Турции. И с работой за рубежом не так все просто, да и зарплаты могут быть не ахти. И учтите, покупая заграничную недвижимость сегодня, на пике ее стоимости, вы рискуете, по прошествии нескольких лет, продать ее по значительно более низкой цене. И уж конечно, надо дважды подумать, чтобы расстаться с единственным жильем в России и окунуться с головой в авантюру с переездом в неизвестное.