Вторичка и загородка: тенденции рынка в Восточном Подмосковье

Ситуация в экономике и политике, грядущий системный кризис и неуверенность в завтрашнем дне, заставляет население более рачительно распоряжаться своим самым дорогим активом – недвижимостью, а также средствами, накопленными на решение квартирного вопроса. В большинстве случаев люди, рассматривая варианты покупки жилья, выбирают вторичный фонд или загородную недвижимость. Решающее значение здесь имеет соотношение цены и метража. Немаловажным фактором формирования цены на недвижимость является удаленность и расположение населенного пункта относительно Москвы, если говорить о столичном регионе. И в этом ракурсе наиболее интересным представляется Восточное Подмосковье, которое у риэлторов традиционно считается самым недорогим направлением.

 

По словам генерального директора АН "Мегаполис-Сервис", Павловский Посад Олега Финогеева, сейчас из-за общей ситуации в экономике активность рынка на востоке московской области снизилась на 70%, по сравнению с мартом 2022 года. Небольшое оживление возникло только в конце мая в связи с падением ключевой ставки и соответствующей реакции на это банков. Появились первые, после трехмесячного перерыва, ипотечники, и эксперт прогнозирует некоторое замедление темпов стагнации в начале осени. Однако ожидание будущих снижений ставки может сыграть с ипотечным кредитованием плохую шутку, заставив отложить получение кредита до "следующего" снижения. Покупатели также замечают тенденцию к падению цен на вторичку и ждут пика их падения. Эти два фактора создают отложенный спрос, что также сказывается на активности рынка. Продавцам же стоит поторопиться, так как за летние месяцы падение цен составит до 10 %.

Сейчас, по данным Олега Финогеева, в населенных пунктах Восточного Подмосковья на вторичном рынке жилья наибольшим спросом пользуются квартиры в кирпичных и панельных многоэтажках 1970-1990-х годов постройки. Дома этого типа в наибольшей степени отражают ожидания покупателей по соотношению цена/качество. Двушки находятся в лидерах спроса и занимают порядка 40% активности рынка. Люди предпочитают добавить еще немного, но уж зато иметь еще одну комнату. На втором месте по популярности – однокомнатные квартиры. Их доля – 30 % рынка. Сделки по трехкомнатным квартирам составляют 20%, а по комнатам – не более 10% от общего количества. При купле-продаже жилья в современных домах наблюдается похожее распределение вкусов, однако там лидируют однокомнатные квартиры с 40% рынка. Вполне естественно, что подмосковный рынок недвижимости ориентируется в том числе и на московских покупателей.

Олег Финогеев считает, что среднее и дальнее Подмосковье на его восточном направлении недооценено москвичами. При развитой транспортной и социальной инфраструктуре, жители столицы предпочитают переселяться в города не дальше Электростали и Ногинска. Чего не скажешь про загородную недвижимость. Сочетание последних трендов в отношении загородного жилья, сезонного спроса и традиционно недорогого направления сделало приобретение домов и дач на востоке Московской области довольно популярным. В том числе и у московских покупателей. Наибольшим спросом пользуются дачи в ценовой категории до 3 млн рублей с возможностью проживания до глубокой осени. Такую сумму можно накопить и потратить, не прибегая к продаже городской квартиры или к ипотеке. Те же москвичи с удовольствием переезжают на дачи в начале мая и живут там до октября. Многие сдают в это время свое городское жилье.

Менее популярны деревенские дома для постоянного проживания, со всеми коммуникациями стоимостью от 5 до 20 млн. Хотя случаются продажи особняков по 40-50 млн, но люди с такими деньгами предпочитают другие направления и расстояние от Москвы не более 20 км. Снять дачку с туалетом на улице этим летом стоит 20-30 тыс. в месяц. Комфортабельные дома стоимостью 5 млн, сдаются по 35-45 тыс. Таких предложений немного, да и спрос на них невелик. Дома, находящиеся главным образом в черте городов и их пригородах, чаще рассматриваются не как место летнего отдыха, а скорее как обычный объект для аренды и длительного повседневного проживания.

С землей под ИЖС все не так однозначно – слишком много факторов, влияющих на стоимость. Это и транспортная доступность, и влажность, и доступность коммуникаций и многое другое. На востоке региона вполне возможно купить участок где-нибудь "на отшибе" по 70 тыс. за сотку, хотя в основном цены крутятся вокруг 150-250 тыс. Сейчас люди все больше экономят, в том числе и при приобретении недвижимости. И Восточное Подмосковье уже не кажется им менее модным, чем любые другие направления. Зачем при прочих равных платить больше только за название шоссе? Почему-то недооцененный регион, похоже, только начинает привлекать наиболее разумных покупателей своей развитой инфраструктурой и невысокими ценами. Однако общий спад рынка и отложенный спрос девальвирует его преимущества.

Обнадеживающих тенденций общероссийского рынка, кроме все более доступной ипотеки, не наблюдается. Кризис еще впереди, и каковыми будут реалии на конец года, никто предсказать не берется. Но, как показывает история, даже в самые непростые периоды рынок саморегулировался. Со временем покупатели снижали свои ожидания, а продавцы свои аппетиты и обе стороны приходили к консенсусу. И жизнь продолжалась.

Имя *
Телефон *
Ваш вопрос/комментарий
Я даю согласие на обработку НП «КР «Мегаполис-Сервис» содержащихся в анкете моих персональных данных, подтверждаю, что ознакомился с политикой конфиденциальности и согласен с ней.
Выберите город
Определить мой город
Россия
Казахстан