Рынок коммерческой недвижимости Восточного Подмосковья: настоящее и будущее

Одним из показателей экономического здоровья страны можно с уверенностью считать активность рынка коммерческой недвижимости. Как ни крути, вся деятельность предпринимателей вращается вокруг производственных и складских помещений, торговых площадей и офисов. В понятие "коммерческой недвижимости" также входят апартаменты, парковки и даже частные объекты социальной инфраструктуры, но таких объектов настолько мало в среднем и дальнем Подмосковье, что говорить о каком-то влиянии на общую картину соответствующего сегмента риэлторского бизнеса не приходится. Нельзя сказать, что разные виды коммерческой недвижимости и спрос на них в рамках одной локации, взаимосвязаны. Спрос на торговые, офисные помещения и индустриальные площади даже на территории одного города чаще всего никак не коррелируется - настолько разной жизнью живут эти сферы. Да и само расположение объекта относительно Москвы тоже многое значит. Если раньше предприниматели старались организовать логистические центры как можно ближе к столице, то в последние годы все большей популярностью пользуются складские комплексы и земли под них в относительной отдаленности от МКАД. Тому виной загруженный трафик ближнего Подмосковья, ограничения на движение грузового транспорта в Москве, ограниченность в развитии железнодорожных мощностей, относительно высокие затраты на зарплату персонала и стабильный спрос "жилищников" на любой участок земли в рамках кольцевой дороги.

По мнению экспертов по коммерческой недвижимости крупнейшего в Подмосковье и одного из крупнейших в стране АН "Мегаполис-Сервис", большое влияние на спрос и стоимость коммерческой недвижимости оказывает направление экономической зоны относительно Москвы. Здесь все как с загородной недвижимостью, только наоборот: наименее популярно западное направление, наиболее - от северо-восточного до юго-восточного сектора Московского региона. Обуславливается это традиционной развитостью транспортной инфраструктуры, наличием индустриальных площадей еще советской постройки, а также хорошими энергетическими мощностями и возможностью подключения к газовым сетям. Однако относительно офисных и торговых помещений симпатии покупателей ожидаемо на стороне ближнего западного и северо-западного Подмосковья.

Как ни странно, но на активность рынка коммерческой недвижимости влияет сезонность. Летом происходит его замирание, а с осени - всплеск. Объясняется это отъездом предпринимателей в отпуска, порой достаточно длительные. Это касается в основном индивидуальных предпринимателей и мелких инвесторов. Менеджмент федеральных сетей работает в соответствии со своим годовым планом развития. Но сейчас, по словам специалиста по коммерческой недвижимости АН "Мегаполис-Сервис" Сергея Богославца, происходит нехарактерное даже для лета замирание рынка. Активность покупателей снизилась в разы, относительно того же периода прошлого года. Причем это тенденция последних четырех лет. И речь идет не только об ИП. Сетевые ретейлеры и федеральные аптечные сети - еще недавно флагманы спроса, сейчас сокращают свое присутствие на рынке нежилых помещений. А ведь еще в 2018 году наблюдался дефицит площадей. Эксперты связывают это с общим упадком в экономике и предстоящим системным кризисом. Сейчас идет борьба за каждого покупателя и особенно арендатора. О развитии бизнеса говорить не приходится, мелкие инвесторы предпочитают вкладываться в более рентабельные жилые площади, а крупные уходят с отечественного рынка на более предсказуемые и прибыльные международные курортные направления. В связи с этим несерьезными выглядят попытки некоторых предпринимателей поднять арендую плату, ссылаясь на общее подорожание товаров и услуг.

В сегменте недвижимости торгового назначения спрос более всего упал на помещения большой площади. Здесь сказывается и уход некоторых брендов с рынка, и повышенная налоговая ставка на площади более 1100 кв.м., и общее стремление избавиться от лишних квадратов, сохранив для бизнеса лишь самое необходимое. Впрочем, у каждого агента по коммерческой недвижимости есть масса примеров, когда и небольшие площади долгое время остаются невостребованными. Что касается ретейла, то сетевые магазины не могут отказаться от части ассортимента в угоду идеи оптимизации и им проще вовсе закрыть точку, которая работает ниже нормы прибыли. Цены на торговые площади в Восточном Подмосковье в 30-50 км от МКАД колеблются в диапазоне от 25 до 120 тыс. рублей за квадратный метр. Цена зависит не только от качества объекта и его локации, но и от арендаторов, которые его используют. Так, если обычный срок окупаемости, на который рассчитывают инвесторы, составляет 5-7 лет, то и цена объекта будет рассчитываться, исходя из того, за сколько лет арендной платы предприниматель его "отобьет". Если сравнивать при прочих равных помещение, которое занимает стабильно работающий сетевой магазин и такое же помещение, но только пустующее, то они при продаже будут иметь цену, различающуюся в разы.

Если говорить о земле, то в прошлом десятилетии можно было смело брать любые участки, строить на них универсальные торговые объекты и на них легко находились покупатели. Теперь же девелоперы предпочитают приобретать небольшие участки, в том числе на трассах, под конкретного заказчика, и строить недорогие торговые павильоны по заранее утвержденному проекту.

Предложений по офисным помещениям очень много и спрос на них невелик. Бум строительства офисных помещений пришелся на 2000 - 2010-е годы и тогда же прошла мощная волна перепрофилирования площадей под офисы. Реконструкции подвергались НИИ, заводоуправления и даже промышленные площади, находящиеся в городской черте. Сейчас, особенно после пандемии, предприниматели предпочитают экономить на офисах, переводя сотрудников на удаленную работу. Многие довольствуются лишь столом или переговорной в коворкинге для встреч с клиентами. Совещания проводятся в Zoom, бухгалтерия все чаще уходит в аутсорсинг. И все равно офисные площади строятся. Инвесторы рассчитывают вложить средства во что-то более материальное, чем ценные бумаги и даже валюта. Однако, как отметили специалисты АН "Мегаполис-Сервис", на данный момент строительство офисных помещений по сравнением с концом прошлого десятилетия, сократилось в три раза. В данный момент офисы продаются в среднем по 25 тыс. рублей за 1 кв. м. И уже не вызывает сомнений тот факт, что их будут отдавать в аренду хоть за какие-то деньги. При ожиданиях в 800 рублей в месяц за 1 кв.м., сейчас офисные площади в отдельных случаях отдаются за 300, и даже за 100 рублей. Но здесь, как и в торговой недвижимости, важно наличие арендаторов и статус офисного помещения. В определенной мере помог бы соответствующий классификатор, но стандартам при строительстве офисных помещений следуют в основном лишь в Москве. Да и нельзя сказать, что у нас в стране они вообще четко сформулированы. Можно предположить, что со временем рынок приведет стандарты офисных помещений к общему знаменателю. Пока лишь можно сказать, что на стоимость аренды в немалой степени влияют сервисы, которые может предложить арендатор: резервные линии электропитания, кондиционирование помещений, уборка офисов, парковка, охрана, и т.д. Те арендаторы, кто ранее смог предоставить своим арендодателям более комфортные условия, и на сегодняшний день продолжают сдавать офисы по прежним ценам.

На фоне всеобщей стагнации островком стабильности выглядят складские помещения и участки под них. Однако специалисты не берутся прогнозировать, насколько стабильным и долговременным будет этот тренд, слишком много "если". В среднем квадратный метр индустриальной недвижимости, построенной в конце прошлого века на востоке Подмосковья в районе Ногинска и Электростали составляет 22-30 тыс. рублей. Ее стоимость не изменилась, что объясняется несколькими факторами. Как правило, арендаторы производственных площадей неохотно переезжают с места на место, т.к. это связано с демонтажом и монтажом громоздкого оборудования, пусконаладочными работами, решением логистических проблем, организацией охраны и пропускного режима, подгонки под конкретные нужды инженерных сетей. Да и расположение на востоке Подмосковья - недалеко от столицы и далеко от столичных проблем, тоже дает определенные преимущества. Наиболее популярными являются индустриальные помещения площадью 250 - 400 кв. м,500 – 1000 кв.м. в непосредственной близости от трасс или на железнодорожных ветках, с надежным отоплением и электроснабжением.Аренда таких площадей обойдется в среднем в 350 рублей за 1 кв.м. Учитывая избыток в Восточном Подмосковье объектов, готовых к размещению складов и производств, аренда площадей с худшими условиями спросом практически не пользуется. Цена на аренду пустого неотапливаемого корпуса, в котором предпринимателю только предстоит сделать все необходимые улучшения, составляет порядка 250 рублей за "квадрат".

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок коммерческой недвижимости на востоке Московской области, как впрочем и в целом в регионе, отражает макроэкономические проблемы современной российской экономики. Санкции и нарушение логистических цепочек вызывает цепную реакцию, которая неизбежно отзывается застоем и стагнацией на рынке нежилой недвижимости. Также вполне очевидно, что даже при нормализации ситуации, данному сегменту рынка потребуется время, чтобы вернуть прежние показатели и приобрести устойчивое развитие.