Александр Целыковский: "Главный актив "Мегаполис-Сервис" - это сотрудники!"

О кризисе, СВО, ситуации на рынке, итогах прошлого года и перспективах на будущее мы побеседовали с вице-президентом НП КР "Мегаполис-Сервис", руководителем сети офисов АН "Мегаполис-Сервис" г. Электросталь, Александром Целыковским.

- Александр Алексеевич, как бы вы охарактеризовали итоги прошедшего года?

- Прошлый год был крайне неоднозначным, и рынок тоже был достаточно сложным. Причины всем известны – начало СВО и последовавшая затем мобилизация. Но хочу заметить, что последние три года ситуация на рынке вообще была непростой, в том числе и из-за пандемии.

- Насколько рынок недвижимости восприимчив к разного рода потрясениям?

- Рынок недвижимости уникален. С одной стороны, он очень тонко чувствует нестабильность и реагирует на все ее проявления. С другой – он просто обречен на существование. После пандемии рынок недвижимости стал накачиваться ликвидностью. Здесь сыграли свою роль различные факторы: льготная ипотека, дополнительная эмиссия, господдержка отдельных сфер экономики и категорий граждан. Появились дополнительные деньги, которые стали рынок разогревать. Естественно, на увеличение спроса он отреагировал ростом цен. Например, в Электростали, рост составил в 2021 году порядка 40%.

- Но год двадцать второй все изменил...

- Сначала все было неплохо. В 2022 год мы вошли с положительной динамикой относительно 2021 года. Ожидалась стабильная ситуация с умеренным ростом цен в диапазоне от уровня инфляции и до 20%. Но с началом СВО положение в экономике страны резко поменялось, и это, конечно, отразилось и на нашей сфере. Во-первых, сразу же прекратилось ипотечное кредитование. Ставка рефинансирования поднялась до 20%, а банки подняли стоимость ипотечных продуктов еще выше. Люди не готовы были брать ипотеку за такие деньги. Во-вторых, часть свободных средств, готовых к инвестированию в недвижимость, люди разместили в валюте. В-третьих, часть населения просто растерялась в такой ситуации и остановила свои личные проекты по изменению жилищных условий. Однако, были и те, кто стал срочно скупать недвижимость, спасая, таким образом, свои накопления от инфляции и тем самым поддерживая уровень цен на рынке. Затем ставка рефинансирования стала поэтапно снижаться, и сейчас она составляет 7,5 %. Рынок стал постепенно разогреваться. Ажиотажа прибавило известие об окончании льготной ипотеки на новостройки. У некоторых застройщиков стояли очереди в офисах продаж. До сентября прошлого года на рынке вторичного жилья мы фиксировали рост цен. В частности, в той же Электростали на конец прошлого года мы имели рост цен на 20%. И в 2023 год мы вступили без лишних волнений.

- Влияют ли на ценовую политику жилья люди, уезжающие из страны навсегда и продающие в связи с этим всю свою недвижимость с большим дисконтом?

- Да, такие кейсы у нас есть, но их немного. И я бы не сказал, что люди готовы расстаться со своим жильем за бесценок. Уезжают, оставляют нам свои квартиры для продажи, но по вполне рыночным ценам. Так что на рынок такие случаи никак не влияют.

- Если уж мы взяли для примера Электросталь, то какую именно недвижимость предпочитают электростальцы?

- Во все времена наибольшей популярностью пользуются квартиры с небольшой площадью – однокомнатные и студии, хотя стоимость одного квадратного метра в них значительно выше, по сравнению с "двушками" и "трешками". Ну и народ хочет больше комфорта, поэтому в первую очередь рассматривает жилье в относительно новых домах, последних лет постройки. В Электростали это Ялагинское поле, микрорайон у платформы "Машиностроитель". Так на Ялагинском поле современные квартиры стоят на 30-40% дороже, чем дома "улучшенной планировки" постройки 70-х годов прошлого века, расположенные на той же улице. Понятно, что не все могут позволить себе такой уровень цен, поэтому люди охотно интересуются объектами и в других районах города.

- Люди по-прежнему не обращают внимания на состояние объекта, ведь "все равно ремонт делать"?

- Нет, видя, как возросли цены на отделочные материалы и услуги ремонтных бригад, покупатели предпочитают сразу приобретать квартиры с хорошим ремонтом, готовые к проживанию.

- Кризис в экономике подтолкнул риэлторов к поиску новых методов работы?

- За почти тридцатилетнюю историю нашей компании мы пережили немало кризисов, и у нас есть понимание того, как в дальнейшем будет вести себя рынок. Не скажу, что "Мегаполис-Сервис" изобрел какую-то новую стратегию поведения в данных условиях. Сейчас мы увеличиваем свою долю рынка за счет увеличения количества агентов, а также за счет повышения эффективности их работы. Не секрет, что многие агентства разоряются или стоят на грани этого, и наиболее профессиональные сотрудники уходят оттуда в более успешные компании. Приходят и к нам, в "Мегаполис-Сервис". А мы всегда готовы рассмотреть варианты сотрудничества с профессионально подготовленными людьми.

- Что-то изменилось в методике подготовки агентов в связи с новыми реалиями?

- В течение 2022 года мы стимулировали у наших агентов развитие определенных компетенций, связанных с обслуживанием не только продавцов, но и покупателей. И, как показала практика, услуга агента по подбору жилья весьма востребована. И если вначале покупатели не очень охотно доверяли риэлторам поиск вариантов жилья в соответствии со своими требованиями и возможностями, то сейчас количество таких договоров возросло многократно. Люди поняли, что за совсем небольшие деньги они не только получают то, что искали и не могли найти, но и, подчас, экономят при этом значительные средства. В рамках подготовки стажеров мы проводим дополнительное обучение. За выполнение ряда активностей, стажерам выплачивается материальное поощрение. Главный актив "Мегаполис-Сервис" – это люди, которые в нем работают.

- Какие перспективы нас ждут в наступившем году?

- Мы реалисты и ожидаем охлаждение рынка. При определённых обстоятельствах у рынка есть шансы скорректироваться до уровня 2918-2019 годов, но в целом снижение цен скорее вероятно на 20-30%, а по отдельным категориям недвижимости до 40%. И еще: нынешние цены, предлагаемые продавцами, никак не коррелируются с возможностями покупателей. Люди не готовы вкладываться в недвижимость, когда цены растут буквально на все. И неизвестно, будет ли работа. Непредсказуемо, как поведет себя рубль в отношении основных валют, непонятно, что будет в дальнейшем с ключевой ставкой и, соответственно, с кредитной ставкой банков. Да и сейчас с ипотекой под 12% не очень-то много желающих взять на себя дополнительную нагрузку. Люди живут от зарплаты до зарплаты, притом в нашей стране чудовищная закредитованность населения, которая только продолжает расти. Но есть и хорошие новости. Пока стоит мир, люди всегда будут решать свои жилищные проблемы. И, поскольку практически в каждой сделке задействована целая цепочка продаж, решающим фактором при принятии решения будет даже не цена продаваемой квартиры, а размер доплаты за приобретаемое жилье. К сожалению, продавцы чаще всего выходят на рынок с нереальными ценами. Мы проводим объективный маркетинговый анализ их объекта и рекомендуем цену, по которой их объект действительно купят. Тот, кто надеется продать по завышенной стоимости, оказывается не у дел. Те продавцы, которые прислушиваются к нашим рекомендациям, решают свои жилищные проблемы. Так что, больше взвешенных и обдуманных решений, и все будет в порядке.