Рынок недвижимости: чего ожидать?

В последнее время в России произошел ряд событий, внесших существенные изменения в ситуацию на рынке недвижимости. Относительная стабильность и предсказуемость трендов последних месяцев закончилась. Перипетии, с которыми столкнулись и еще столкнутся участники рынка, так или иначе связаны с действиями Правительства РФ и Центробанка.

Эльвира Нибиуллина - глава Центрального Банка России, на протяжении ряда последних лет неоднократно выступала против льготной ипотеки, а также, так называемой, "ипотеки от застройщика". Фраза "Рынок новостроек перегрет" встречается в ее выступлениях чуть ли не чаще, чем слово "здравствуйте". Эльвира Сахипзадовна курирует деятельность банков, а банкам интересно продавать ипотечные продукты и получать с них дивиденды в виде процентов по кредитам. При этом что низкая ипотечная ставка - лишний стимул для потребителя обратиться в банк. Что касается "ипотеки от застройщика", по которой эти застройщики предлагают новостройки под 0,5 - 0,01% годовых, то и здесь недополученную прибыль по процентам банкам компенсируют сами застройщики. Конечно же, не за счет собственной прибыли, а за счет покупателя. Поэтому в такой схеме компенсация банку составляет, порой, до 30% средств от стоимости жилья, что приводит к соответствующей наценке на жилье. Так что здесь и банки в плюсе, и застройщики. А платит за все конечный потребитель.

Регулятор ранее уже не раз намекал, что пора завязывать с "ипотекой от застройщика", которая ограничивает поле деятельности банков только первичным жильем. Центробанк своим циркуляром напрямую запретил банкам заниматься такими вещами. Но все прекрасно понимают, что такая практика будет продолжаться, пусть даже не в виде ипотеки, а в качестве различных совместных программ.

Татьяна Лазарева гендиректор "Мегаполис-Сервис г. Нижний Новгород":

- Сейчас на рынке Нижнего Новгорода сложилась следующая ситуация. После повторного повышения ставок по ипотеке количество сделок стало уменьшаться. Все, кто получил одобрение кредита до повышения ставки, уже купили, что хотели. Те, кто "одобрился" по новым ставкам, а это 15% и выше, они пока никуда не торопятся, выбирают наиболее интересные для себя варианты. Они очень сильно торгуются, иногда снижая цену до 10%. Сейчас "вымылось" значительное количество объектов из витрины продаж. Это отложенный спрос. Число продающихся квартир упало примерно в полтора раза. Потенциальные продавцы ждут понижения ипотечных ставок. Многие пытаются уложиться в тот бюджет, который у них сложился при продаже своего старого жилья. А у кого-то упали доходы. Ставка рефинансирования, а значит и кредитные ставки, меняются волнообразно. Даже если не будет существенных улучшений в макроэкономике, все равно банковский сектор будет терпеть огромные убытки из-за уменьшения количества выданных кредитов. Да и бизнес тоже прекратит занимать средства, при таких-то процентах. Сейчас ипотечные кредиты начинаются от 15%. Но я и без изменения ключевой ставки ожидаю небольшое оживление рынка, так как в любом случае людям нужно будет решать свои насущные проблемы с жильем. Я думаю, что либо ЦБ понизит ключевую ставку, либо будут введены какие-то механизмы льготирования для ипотечных кредитов. Иного не дано. Относительно новостроек, то в условиях их приобретения с участием ипотечного кредитования, появились изменения. Так называемая "субсидированная ипотека от застройщика" фактически под запретом. Однако, банки и застройщики стали использовать новую схему, в которой потребитель мотивируется с помощью рассрочки под 1-3% на время строительства новостройки без удорожания жилья. Покупатели при этом не спешат, выбирают нужное им жилье, спокойно реализуют свою вторичку не теряя при этом до 10% как при реализации через трейд-ин или через срочный выкуп. Те, кто может подождать и поискать оптимальный вариант - будут ждать. И вот еще один тренд. Появились собственники, которые не потянули кредит даже с "субсидированной" кредитной ставкой. И они вышли на рынок с предложением приобрести свое жилье, еще вчера купленное им в качестве новостройки под 0,01-0,001%. Понятно, что стоимость этого жилья значительно повысилась за счет субсидированной ставки. И у нас, в Нижнем Новгороде, сейчас есть люди, которые год назад купили жилье с соответствующей субсидированной ставкой "от застройщика", а сейчас оказывается, что при его продаже они много теряют. Те, кто приобретал такое жилье "для себя" отобьют разницу лет за 7 - 10. Даже те, кто приобрел квартиры с кредитом от застройщика вправе ожидать, что через несколько лет инфляция им "отдаст" разницу в цене. Но те, кто поддался панике и купил первичку с серьезной переплатой чтобы реализовать ее в срочной перспективе - потеряют большие деньги.

Татьяна Полднева, гендиректор "Мегаполис-Сервис г. Липецк":

- В сентябре мы наблюдали на рынке вторичного жилья обычный сезонный спад, но с октября ситуация нормализовалась. Как и стоило ожидать, после повышения ключевой ставки, желающих приобрести жилье с использованием ипотеки заметно поубавилось. Сейчас все покупатели идут с наличными деньгами, с ипотекой - никого. Все, кто ранее "одобрился", в срочном порядке приобретали жилье, брали почти все подряд. Пока люди ждут, что будет с курсом доллара, с ценами на жилье, а главное - с ключевой ставкой. Потенциальные инвесторы тоже осторожничают. На фоне удорожания ипотечной ставки на новостройки, народ стал больше присматриваться ко вторичному жилью, т.к оно намного дешевле. Что касается загородной недвижимости, то у нас за последний год количество сделок с ней выросло на 30%, и это число продолжает расти. Основная тенденция сегодняшнего дня - ожидание очередного повышения ключевой ставки.

Татьяна Слободянюк, партнер корпорации "Мегаполис-Сервис", гендиректор АН "Адвокат-Недвижимость", г. Санкт-Петербург":

- В Санкт-Петербурге сложилась такая же ситуация, как, наверное, и везде. В сентябре был ажиотаж, люди старались успеть купить жилье по прежде одобренным ипотечным ставкам. Сейчас - стагнация. Как на первичном, так и на вторичном рынке. Увеличилось количество обращений желающих продать жилье, при этом число потенциальных покупателей снизилось примерно в десять раз. Люди надеются на какие-то изменения в экономике страны, и, как следствие, на понижение ключевой ставки. Банки снова снизят ипотечные ставки до прежних показателей, и тогда можно будет реализовать свои планы по приобретению недвижимости. Однако, специалисты не видят оснований для столь оптимистичных прогнозов. Ждать сейчас понижения ключевой ставки бессмысленно. Ситуацию могло исправить уравнивание в правах продавцов первичного и вторичного жилья. Если бы льготные программы кредитования, господдержка, распространялись и на вторичку, это привело бы к значительному оживлению рынка. И вторичное жилье подросло бы в цене. Но такая ситуация не выгодна строительному комплексу. Из трендов, пожалуй, хотелось бы отметить следующее: при покупке вторички люди стараются приобретать жилье, в которое можно сразу же въехать. Ремонтом заниматься не хотят. Поэтому наша компания помогает продавцам привести в порядок их квартиры, сделать в них косметический ремонт, клининг, то есть придать объектам товарный вид. Мы даже просим продавцов оставлять, по возможности, мебель, потому что наличие мебели и бытовой техники сейчас является дополнительным плюсом при приобретении жилья. В последнее время увеличилось количество обращений от желающих продать жилье, купленное у застройщиков с "субсидированной" ипотекой. Учитывая, что при этом люди переплачивали миллионы, сейчас они за ту же цену такое жилье продать не смогут. Многие ошарашены этой ситуацией. У них долг по кредиту больше, чем рыночная цена их квартиры. Наша компания не занималась такими продажами, понимая, чем все это закончится. Объясняли людям, и многие не совершили опрометчивых шагов.

Светлана Рябова, гендиректор АН "Мегаполис-Сервис г. Казань":

- Увеличение ставки конечно же сказалось на рынке недвижимости. Пожалуй, лучше всего себя показывает рынок загородной недвижимости. Люди предпочитают продавать городское жилье и покупать недвижимость недалеко от города или в городской черте. Буквально сейчас мы помогаем человеку приобрести участок в 12 соток с домом со всеми удобствами площадью 120 квадратных метров почти в черте города со всей городской инфраструктурой. Цена - 59 тысяч за квадратный метр. Одновременно другой человек продает студию в многоэтажном доме, в новостройке, на окраине города. Без отделки. Там цена - 234 тысячи за квадрат. Но земли, пригодной для строительства, остается все меньше. Поэтому цена на нее будет неуклонно расти. Более-менее неплохо чувствует себя рынок вторичного жилья. Хорошо обстоят дела с рынком посуточной аренды. На ней вполне реально отбить инвестиции, поэтому однокомнатные квартиры со стоимостью в районе 5 миллионов, пользуются стабильным спросом. В Казани постоянно проходят какие-то форумы, выставки, очень много спортивных мероприятий. Соответственно - много туристов, а им надо где-то жить. Рынок первичной недвижимости хорошо поддерживают ставки по господдержке и субсидированные ставки от застройщиков. А еще многое зависит от локации. Особой популярность пользуются дома, строящиеся в непосредственной близости от будущей автотрассы Москва-Казань.

Елена Качалина, гендиректор АН "Мегаполис-Сервис г. Королев":

- Весь третий квартал показывал неплохие результаты. В сентябре был ажиотаж: люди брали практически все подряд, лишь бы реализовать кредит, одобренный под старую ипотечную ставку. Сейчас уже целую неделю - затишье. Затишье и на рынке новостроек. Что будет в четвертом квартале - непонятно, особенно на фоне слухов об очередном предстоящем повышении ставки рефинансирования. Из новых трендов могу отметить появление предложений о продаже жилья в новостройках. Только продают его не застройщики, а обычные люди, купившие его для себя, или с целью инвестирования и желающие его теперь продать. Такие квартиры предлагаются ниже цены застройщика. Сохраняется тренд на загородную недвижимость. число сделок с ней уверенно идет вверх. Молодые семьи с детьми, IT-специалисты, получившие ипотеку под 4,5 % годовых все чаще переезжают из столицы в Подмосковье. Еда, жилье и безопасность - основные естественные потребности человека. А помогать человеку безопасно обрести жилье, так, чтобы у него еще и на еду осталось - это и есть главная задача специалиста по недвижимости. Поэтому его труд будет востребован всегда.

С чем мы всех коллег и поздравляем. И надеемся, что очередные, уже ставшие систематическими, трудности, сделают нас только сильнее.