У кого покупать новостройку: у застройщика или у риэлтора?

У кого покупать новостройку: у застройщика или у риэлтора?
Тема, вынесенная в заголовок материала, существует, вероятно, так же долго, как и вообще первичный рынок. Но периодически интерес к ней просыпается…
Итак, действительно, у кого покупателю выгоднее купить квартиру в новостройке? С этим и другими вопросами «ВК» обратилось к профессиональному риэлтору, генеральному директору ООО «Агентство недвижимости «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный Аркадий ВЛАСЕНКО.
-  Как застройщики, разумеется, имеются в виду те из них, которые вообще пользуются услугами риэлторов, распределяют построенное жилье на продажу: что получше – себе, похуже – на реализацию риэлторам? Или есть еще какой-то принцип?
- Как правило, при заключении агентского договора, риэлторы настаивают на продаже ВСЕХ квартир, а не неликвида в виде первых и последних этажей и т.д.  И застройщики, если они реально заинтересованы в продажах, на это соглашаются. Если в таких случаях прийти к общему знаменателю не удается, наша компания вообще не сотрудничает с такими застройщиками, т.к. это может привести, кроме выброшенных средств на рекламу, еще и к подрыву репутации компании.
-  А у кого все же богаче выбор – у застройщика или риэлтора?
- Выбор, как правило, одинаковый, но в отдельных случаях у риэлторов выбор бывает, как не странно, больше, т.к. к квартирам от застройщика еще добавляются квартиры от компаний–инвестров, компаний–подрядчиков (с которыми застройщик рассчитался квартирами), до и просто частных лиц, т.е. имеется в виду продажа путем заключения договоров уступки прав требования.
- Говорят, бывают случаи, когда одному агентству выделяют на продажу один подъезд, другому – другой. И как об этом узнать покупателю? Что ему делать, если нужен конкретный подъезд?
-  Если такие случаи и бывают, то крайне редко. В принципе об этом можно узнать, ознакомившись с агентским договором на реализацию квартир и его приложением с перечнем квартир.
- А теперь самый главный вопрос – о ценах. С одной стороны, все дружно утверждают, что разницы между покупкой квартиры у застройщика или риэлторской компании нет никакой. С другой – в интернете постоянно выныривают истории о том, что цены все-таки разные. Недавно встретился объект, где разница в цене у застройщика и риэлторов достигала 20 тыс. руб. за квадратный метр в пользу первого. Как такое вообще могло получиться? Застройщик сбрасывал неликвид, который у него вообще никто не хотел брать? Или здесь еще что-то?
-  Цены у риэлторов, если они реально имеют полномочия на реализацию квартир в новостройке, бывают или такие же, как у застройщика или ниже. В противном случае к риэлторам никто не пойдет, т.к. найти контакты застройщика для клиента не составит никакого труда. Почему может быть дешевле? Во-первых, многие риэлторы за счет своего вознаграждения от застройщика, а это обычно 2–5 %, дают клиенту скидку в 500 – 2000 рублей с квадратного метра, во-вторых агентство недвижимости могло само проинвестировать на выгодных для себя условиях, к примеру,  несколько квартир. В данном случае скидка может иметь и больший размер. И, наконец, в-третьих, риэлторы имеют предложения от инвесторов, которые по разным причинам могут продавать жилье значительно дешевле самого застройщика.
- Еще вопрос о торге. Без него, как известно, продаж не бывает. Если мы правильно понимаем, риэлтор в этом деле ограничен. У него есть агентское вознаграждение, в рамках которого он и может снижать цену. А у застройщика, говорят, можно «выбить» иной раз  куда более существенную скидку. Это действительно так?
-  По поводу торга ситуация неоднозначная. Про скидки риэлторов мы уже говорили.  Скидки же у застройщиков бывают далеко не у всех и получить их затруднительно по разным причинам, в том числе по причине отсутствия полномочий на то у непосредственных специалистов отделов продаж. Особенно это касается крупных холдингов с большим бюрократическим аппаратом. Риэлторы же к подобным вопросам подходят гибче. Кроме того, бывают случаи, когда агентский договор (как, например, у нас по продаже одного коттеджного поселка) предусматривает выплату положенного агентского вознаграждения даже с учетом всех скидок, которые клиент уже получил у застройщика. Другими словами, мы обещаем клиенту (и выплачиваем) дополнительную скидку в определенном размере уже после того, как он поторговался с застройщиком и получил у него немалую скидку.
- Если коротко, какие плюсы при работе покупателя именно с риэлтором? Что предлагают агентства недвижимости: оформление сделки за свой счет, еще какие-то бонусы?
-  Кроме того, что работая с риэлторами, клиент может сэкономить деньги, он получает еще и определенные преимущества. Это и более широкий выбор объектов (к примеру, ему предлагаются новостройки от разных застройщиков,  осматривая объекты, клиент, как минимум, экономит на такси и т.д.), это и более высокий уровень безопасности (авторитетные агентства дорожат своей репутацией и не работают с ненадежными застройщиками, у которых высок риск незавершения строительства), это и предоставление услуг по сопровождению сделки.
- Бывают ситуации, когда некий объект продает только одна риэлторская компания. Это называется эксклюзивом. Зачем на такие «жертвы» идет застройщик? И что этот самый эксклюзив означает для покупателя? Хорошо это ему или плохо?
-  Случаи, когда новостройку продает только одна риэлторская компания (к примеру, квартиры не продает даже сам застройщик) крайне редки, потому что это, как правило, не выгодно самому застройщику. Если же это происходит, то застройщик на это идет, допустим, когда не имеет своих отделов продаж. Но при этом риэлторская компания берет на себя жесткие обязательства по объему продаж и рекламному бюджету. И все-таки даже в этом случае риэлторы, как правило, заключают субагентские договора с другими риэлторами, чаще из других населенных пунктов, и делятся с коллегами своим вознаграждением. Как пример могу привести продажу жилого комплекса «Никольско-Трубецкое» в Балашихе. Эксклюзивные права на его продажу имеет ООО «Финвестрой», а субагентом выступает наша компания. Хорошо это или плохо для покупателя? Скажу, что данная ситуация никак не сказывается на его интересах, т.к. цены и условия в данном случае одинаковые. Единственное, покупатель, обратившись к нам, экономит время, потому что мы берем на себя поездки для показов квартир в Балашихе, поездки в Москву для подписания договоров и т.д.
Соб. инф.

Имя *
Телефон *
Ваш вопрос/комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Выберите город
Определить мой город
Россия